韩国房地产：比小说更残酷

谈及韩国的社会问题，很多人第一时间想到的是低结婚率和低生育率问题。实际上，韩国的房地产问题和婚育问题互相交织：出生率低会导致房地产需求减少，开发建设项目低迷，从而影响地方经济；而住房压力落到具体的人身上，又成为他们选择不结婚或者不生育的原因之一。

社会学专业出身的作家赵南柱长期以来关心着韩国的现代都市问题。她曾长期致力于呈现都市女性的家庭困境。近年来，她也把写作主题的目光转移到了韩国的住房与房产问题上。

买房还是租房？

2019 年，赵南柱因其小说《82 年生的金智英》被中国读者熟知。小说中的金智英是一位 " 乖乖女 "，原本就职于一家小型公关代理公司。她在 31 岁结婚，33 岁生下女儿，因为养育孩子而离开职场。她的丈夫在首尔的一家 IT（信息技术）中型企业工作，每周单休。金智英的故事之所以引起读者们的共鸣，是因为她在经历产后抑郁症之后，产生了精神分裂的症状。有的时候，金智英会以自己大学时期的好友的口吻说话。" 好友 " 与自己两种人格之间的斗争，帮助金智英讲述了她生而为女不得不做出的妥协，以及妥协背后的不公平待遇。

金智英的上代人白手起家跨越为中产阶级。她的父亲是公务员，母亲是家庭主妇。她上面有一个大她两岁的姐姐，下面有一个小她五岁的弟弟。金智英一家人原本住在 33 平方米的平房里，一间没有安装房门的厨房和一间浴室是仅有的两个房间。她小学五年级时，全家人搬入了新建的临街独栋建筑，面积比之前大了一倍。她的新家位于三楼，室内有三房一厅（客厅兼餐厅）和一套卫浴。搬入新家的财富来源主要是两个方面，一是父亲积少成多的薪水，二是母亲通过银行的理财储蓄得来的收入。

金智英家的住宅情况，在当时大约是什么样的水平呢？韩国过去几十年间的住房情况和中国相似，房价随着经济的发展不断攀升。1978 年，首尔的房价由于高通胀率，以及土地价格、劳动力价格、建材价格的上涨而迅速上涨。汝矣岛地区的公寓以 110 万韩元的价格创下历史新高，几乎是 1977 年每坪（1 坪 =3.30378 平方米）60 万韩元的两倍。

首尔的房价整体上不断上涨，但不同地区的涨势不同。以被认为是韩国最贵公寓的狎鸥亭现代公寓为例，其价格是首尔市区内其他地方的两倍以上。根据 2024 年 4 月的数据，在首尔房价持续波动，涨势低迷的状态下，以狎鸥亭现代公寓为代表的顶级公寓依然供不应求，房价依然在稳定上涨。实际上，这一区域的房地产业发展和江南区的诞生和崛起不可分割。1975 年，首尔城市重新进行城市规划，当时的瑞草区除了方背洞的地区，都被划归新成立的江南区管理，江南区由此诞生。1976 年，盘浦洞、狎鸥亭洞、清潭洞、道谷洞被指定为 " 公寓地区 "。这些地区在今天是有名的富人区。正是在这一年，现代建设株式会社开发建设了狎鸥亭现代公寓。这座韩国房地产勃兴时期的建筑在今天依然是顶级公寓的代表。

对于房地产行业的发展，韩国政府的态度是支持和引导，并且在上涨趋势过快时出台政策，在行政方面防止住房差异过大。1981 年，韩国政府修订了《住宅用地开发促进法》，允许政府征用住房建设所需要的大量宅基地，用于开发供应住房用地。这一修订方案的目的是解决城镇住房紧迫问题，防止房价快速上升。韩国的普通居民渴望拥有自己的住房，转向更加现代化的生活方式，在这一阶段大多趁时代之势，乔迁新的公寓。小说里的金智英一家正是如此。他们从平房搬入临街独栋建筑，在住房层面过上了中产阶级的生活。

金智英一家是幸运的。因为政府对于房价的调控并不总是有效的，缺少足够资金，无法购买房产的居民只能靠租房度日。在韩国，租房是极为普遍的一件事。

赵南柱在其报告文学集《她的名字是》的另外短篇中，讲述了租房女性们的故事。她笔下的一位女性在结婚五年之后，由于不断攀升的担保金，花光了住房预购存折里的钱。夫妻二人只能续租现在的公寓，放弃筹划已久的购房计划。还有另外一对夫妻，买房子刚刚一年，每月需要支付 200 万韩元的还贷金额。彼时二人都处于失业状态，考虑卖掉房子，在附近租房居住。但由于房地产行业的整体疲软，房产中介没有房源，全租房进入短缺状态。他们感到茫然而郁闷，信用贷款、保单贷款、负债账户，贷款的种类和金额越来越多。

韩国的租房主要分为月租（月贳）和全租（传贳）两大方式。月租者需要提交一定金额的押金，并且每个月向屋主支付月租。押金一般是 10 个月的房租。合同到期后，如果屋主提供的家用电器没有损坏，这笔押金会被全额退款。

有相当多屋主都手握好几处房产，在购房时通常会申请贷款，每个月收回的房租被用于偿还利息。他们为何会选择背负着如此大的经济压力拼命贷款买房？最关键的原因是，他们相信房价走势一定是上升的，因此贷款越早，背负的利息就越少；更进一步的原因是，他们认为通货膨胀和各种其他原因可能会导致房租上升，而贷款和利息在数值上相对稳定。这对于早期贷款者而言，反而意味着偿还金额减少。

第二种租房方式为韩国所独有，被称为全租。在这种情况下，租客向屋主存入约为房产实际价值三成到九成的押金，不再缴纳每个月的租金。租约到期后，屋主将押金全额退还给租客。在合同期间，房东可以用这笔押金来经营、投资，或者存入银行赚取利息。由于通货膨胀、股价不稳定等金融风险，近年来全租效益降低，甚至出现了合同到期之后，租客收不回押金的情况。这种情况导致许多人因为租房而深陷债务危机。

因此，在个人生活方面，2011 年的韩国网络用语就出现了 " 三抛世代 " 的说法，指抛弃爱情、婚姻和生育的一代年轻人。这个词衍生出的 " 五抛世代 " 和 " 七抛世代 "，分别抛弃的是人际关系和购房、梦想和希望。

对年轻人而言，拥有自己的住房似乎成了遥不可及的幻想。而房价的涨跌和买卖也不再是年轻人关注的问题。在宏观层面，政府如何应对年轻人的住房困境？房价的调控与旧城改造和新城重建息息相关，赵南柱的《发生在徐英洞的故事》就讲述了各类人群面对房价而各自为阵的故事。

徐英洞：房地产的预言和寓言

徐英洞是虚构的地名，设定在首尔城区不那么热门的居住地。按照小说里的描述，" 离地铁站很近，江南、钟路、麻浦、金浦机场、仁川机场，到哪里都很方便 "" 徐英洞的学区不比江南差 "，原型大约在类似九老区或永登浦区的地区。在首尔大多数地区房价持续上涨的时期，九老区和永登浦区的房产价格却相对滞后。在这里生活的人们，无论是房主还是租客，每天担忧的问题都围绕着自己的住地。可以说，《发生在徐英洞的故事》的核心是人与房产的关系。

小说中的大多数篇目创作于 2020~2021 年期间，彼时韩国的房地产正在飞速增长。2020 年，韩国住房买卖价格上涨了 8.3%，2021 年上涨了 15%。为了拥有属于自己的家，韩国人拼命攒钱，但是看着涨幅远超工资能力的房价最终不得不放弃买房。即使退而求其次，全租房的价格也随着房价上涨而提高，一些人连全租保证金也无法承担。经济宽裕一些的韩国人则相反，他们把买房作为希望实现财产保值和增值的投资手段。

然而在 2023 年，这一类人也遭遇了重创。这一年韩国房地产陷入低迷境况，银行贷款利率却居高不下。随着房价下跌，房产并没有因为更强的可得性而变得热门，而是因为失去了人们投资的信心，反而跌入冰点。手握房产的人没办法卖掉房子偿还贷款，只能看着价格下跌无所适从。

政府为了恢复房地产秩序，用行政手段维持房价稳定。2016 年，韩国政府制定了《房地产交易申报》相关法律，包括外国人在内，买房和租房需要向政府申报。如果不按照规定申报，可能有罚金、没收房产等风险。政府此举是为了控制房产垄断、惩罚虚假信息买卖租房，来保障交易者的利益。

这样的政策在实际效用上收效甚微。道高一尺，魔高一丈，房地产销售的营销手段层出不穷。最常见的手段是舆论操纵。房地产团队利用普通老百姓的投机心理，夸大或编造了实际政策中涉及的 " 新城规划 "" 道路扩建 " 等内容，让人们相信购买房产一定会在未来增值。反过来，居民们为了增强自己房产所属社区的归属感和优越感，也希望房价上涨。

小说集《发生在徐英洞的故事》的第一篇故事《春天的爸爸（新会员）》，就表达了人们面对房价 " 涨也不快乐，跌也不快乐 " 的矛盾心理。翻开小说的第一页，一张论坛截图跃然呈现在读者面前。一位名叫 " 春天的爸爸（新会员）" 的用户在社区论坛里上传了帖子，标题为 " 徐英洞的居民真单纯 "。这篇帖子的主旨有二，一方面表达委屈，辛辛苦苦工作、省吃俭用攒钱买下公寓，但房产却毫无涨势，似乎是在自降身价。另一方面，他也质问居民，认为居住在徐英洞的人们是上了房产中介公司和低价卖房者的当，言外之意是，居民们应当团结起来，集体表达对房价波动下跌的抗议。

小说的矛盾核心是房价，创作的方式却像推理小说一样，给出账号操作者的三个可能人选让读者来判断，究竟是谁躲在网络背后挑战房地产中介公司和当地社区。

第一位嫌疑人叫勇根，他代表自食其力却收效甚微的普通工薪阶层。他前年搬到徐英洞东亚一期公寓，他有一个 1 岁的女儿，名字叫 " 春儿 "。勇根夫妻自己攒了一亿韩元的房子首付，双方父母各给了一亿韩元，剩下的房款来自银行贷款。今年年初，他决定搬家，但因为徐英洞的房价太低，他的卖房过程并不顺利。勇根像一位单打独斗的房产炒作者，在门户网站售卖房子，并且稳定地每周提高 5000 万韩元。夏天行情较好时，每天上午、中午、晚上都有人来看房。有一次都到签约阶段，但勇根期待着以更高价格抛售房产，最后没有确认签约。到了秋天，房产市场再次沉寂，勇根因为失去了似乎已经到手的钱而寝食难安。

第二位嫌疑人是小灿妈妈，她代表了重返故乡的高学历者。她高中念的是外语高中，大学是 SKY（首尔大学、韩国大学、延世大学的首字母合称）顶尖名校之一的延世大学。这样一位优秀的母亲不送小灿去辅导班，而是亲自教学，培养小灿成为一名综合素质极其突出的孩子。她在孩子小灿四年级的时候创办了辅导班，第二年又扩张为英语与数学辅导班，致力于徐英洞地区的辅导教育。人们怀疑小灿妈妈希望房价上涨的原因在于，她弟弟是一名房地产中介。房产升值意味着她的辅导班事业和她弟弟的房地产销售工作将能够继续拓展版图、开疆拓土。其实，小灿妈妈的辅导班也面临许多困难。辅导班扩大规模之后，场地房租也增加了不少。她不得不用房子做担保，从银行贷款来支撑补习班。为了扩大收入，她只能大量增加学生的数量，却已经深感力不从心。

第三位嫌疑人的名字是安承福。他是享受了时代红利的上一辈人，身份是徐英洞的居民代表。安承福为了推动政府在所居住的小区附近建造地铁口、在现有物流仓库的位置新建徐英洞的公共图书馆、在拆迁区新建公园而四处奔走。在管理者眼里，安承福是个不好用钱买通的 " 刺头 "。他卖力地要求更换房地产开发公司、整合警卫岗，整天跑区政府和市政府。然而事与愿违，地铁口规划没有任何后续消息，物流仓库的位置被决定建造廉租房，安承福给政府的建议没有起效，他在居民心里也失去了信任。安承福被质疑的原因是，他在徐英洞为即将结婚的女儿购买了新房，而他女儿在婚姻中的实力又与房产的实力高度绑定。

每一位期待房价上涨的居民都打着各自的小算盘，但他们的努力从结果来看都是徒劳。在现实中，韩国炒房客因为房价波动而损失个人财产的案例数不胜数，即使短期因为炒房获利，这种追逐房价上涨的行为也可能潜藏着风险。过度投机的行为进一步加剧了房地产市场的不稳定性，给经济大环境带来了不确定性。

左右为难：房地产复兴难题

问题是，韩国政府在过去几十年间在宏观层面对首尔房地产调控这个难题，到底有着怎样的思路变动？首尔现任市长吴世勋一直以来致力的首尔市开发，是典型的政府主导牵动房地产复兴的案例。

吴世勋是首尔市第 33、34、38、39 任市长。自从 2006 年起，他主持兴建了诸多土木工程，建造了许多地标性建筑，其中包括东大门设计广场（DDP）、汉江公园等。这些举措无疑增加了首尔作为国际化都市的吸引力，提高了居民的幸福指数。在吴世勋的政策支持下，汉江公园的建设围绕着江南、江北、岛，甚至延伸至京畿道地区。每年春天，汝矣岛汉江公园都是赏樱的热门地点。其他汉江公园也承担了城市的文化和休闲娱乐功能。

在房地产方面，吴世勋的宗旨是放松政府对于房屋买卖的管制，以建造房子扩大供应，来试图稳定房价。在他看来，消费心理，而不是通胀率、成本价格等其他因素，更决定性地推动了房价上涨。因此政府应当利用、引导好民众的消费心理。消费心理不仅受房产的供应量影响，更重要的决定因素是关键地区的房价。在吴世勋看来，江南地区是首尔房价的关键。这是首尔投资风险最小的片区，因为即使其他地方的房价在下跌，江南房价依然能够攀升。由于购房者对江南地区的房产最有信心，他们的需求也集中于此地。如果政府只是一刀切地控制房产买卖，不增加江南地区的建筑容积率，就不能真正戳到消费者的需求点，政策也治标不治本。换句话说，政策不应严格控制买卖，让消费者排队等待房产交易，而是应当兴建工程，让消费者对购房产生实际的期待。

于是，吴世勋提出口号，废除汉江沿岸建筑不得高于 35 层的规定，允许建筑物升至 50 层。这样一来，关键地区就能提供更多住房。容积率增加，房产的供应更接近实际需求，销售价格的波动也会自动回归正常的市场规律。

取消汉江沿岸公寓的 35 层高度限制，是吴世勋 " 汉江文艺复兴 " 蓝图的一部分。2022 年 3 月发布的《2040 年首尔城市基本规划》规划了未来首尔的发展方向。除了取消限高，规划中还谈到了实现 " 步行日常圈 " 的日常生活空间改造、" 以水岸为中心 " 的空间结构改造、重新提高首尔市中心、汝矣岛和江南 " 三城区 " 的活力、" 地上铁路地下化 "、为推广自动驾驶等未来交通方式建设枢纽等规划。

根据吴世勋的首尔城市规划，四条南北向的轴线和一条东西向的轴线是首尔未来发展的趋势和重点。光化门至市厅是 " 国家轴 "，主要的行政单位集中于此；仁寺洞至明洞是 " 历史文化旅游轴 "，集中了传统建筑，是韩国文化变迁的缩影；以世运商街、清溪川为中心，则是 " 南北绿化轴 "，是市民休闲生活的好去处；东大门设计广场为核心的南北街区则成为 " 复合文化轴 "，是新兴设计产业和文化交流的地方。东西向的 " 全球产业轴 " 西起光化门，东至东大门设计广场，把四条南北走向的轴线串联起来。未来的首尔市不仅要抓住传统房地产强势的江南地区，也在探索新的规划方式，挖掘新的振兴重点。

总体来说，吴世勋的城市规划战略和他的房地产发展思路同出一脉。城市规划不仅仅要考虑惠民工程，还在经济上提供了未来需求的可能性。可以想见，房产投资者和投机者在《规划》发布伊始，就把涉及的轴线地区当作重点关注的地段。当房地产出现了投机地区，对于其他地区，政府的监管力度就可以相对减小。用乐观的方式形容，吴世勋此举是以疏代堵，引导房地产市场的发展方向；用悲观的方式形容，吴世勋通过制造新的矛盾来分散人们对旧有矛盾的注意力。

实际上，赵南柱《发生在徐英洞的故事》就精准地描绘了人们对政策的预期，以及由此产生的房地产投资目标。小说中被认为暗中煽动房价的居民代表安承福就是曾经乘过时代电梯，钻过房产买卖法律漏洞，实现发家致富的典型案例。

安承福从 1979 年开始，在徐英洞附近的煤炭工厂上班。由于当时购置、转让和持有房产都不需要交税，安承福以类似于投机的方式不断买卖房产。他买入房子之后，通过不断的奔走和游说，再加上一些韩国高速发展期的好运，让小区附近修建起地铁站、百货店、地下通道，甚至还让某一处房产附近还建起了大型数码城。

小时候的安宝美经常搬家，因为父亲不断以倒买倒卖房子的市场差价来实现资产的增值。他表面看起来是憨厚勤劳的老工人，实际上对于房产和税务极其敏感。安承福以自己的名义买入一间公寓，拿给女儿安宝美居住。这不是出于对女儿的宠爱，而是由于据他所知，国税厅对资金来源查得很严格，如果以 20 岁出头、收入较低的安宝美的名义购入房产，可能会引来不必要的麻烦。他还建议安宝美研究认购政策、尝试申请首套房或新婚夫妇专供房。赵南柱谈论安承福的致富经时，非常直白地谴责了他怀着私心，熟练利用各种手段抬高当地房价的行径。

安承福的房地产投资策略是个人利用法律漏洞和政策预期来获取利益，但这种行为相较于背后由政府主导的城市建设项目，只是大政策下的一粒微尘。在现实中，吴世勋对于首尔的房地产开发和城市建设早在 2006 年就开始行动。2009 年，光化门空间改造作为市中心重建项目的一部分开始实施，耗资约 500 亿韩元。东大门设计广场的设计和建造则大约消耗了 4200 亿韩元。汉江公园的建设则消耗约 4000 亿韩元。

为了支撑起巨大的城市建设项目，吴世勋时期的首尔财政长期处于赤字状态。反对他选举首尔市长的民众表示，吴世勋宁愿斥巨资大兴土木，也不愿意为学生提供免费午餐。他的竞争者，任期 2011~2020 年的首尔市长朴元淳则在上任后签署预算计划，为小学生提供免费校餐。

在预算使用方面，吴世勋的形象似乎成了一个偏向精英主义胜于关爱民众的首尔市长。他面对的左右互搏的困境，除了因为自身利益各自为阵的民众，还有平均主义的民粹思潮。类似的困境似乎持续困扰着吴世勋。城市开发是否能带来持续的刺激经济的动力？土地和房价上涨所带来的市场利润，如何通过财政和税收的方式最终回馈到民众的生活？最后再回到土地和居民的关系本身，韩国如何通过良性的房地产政策缓解人口矛盾？

韩国政府自 2024 年起，为新出生孩子的家庭提供购房和租房贷款。房地产政策和人口政策，似乎成为了韩国政府改善社会问题的两大抓手，但这些政策是否被买账，收效如何，还需要时间来检验。吴世勋所面对的挑战，不仅有城市开发的经济效益，还有对于社会公平和民生福祉的关切。城市发展带来的土地价值和房价上涨，必须通过有效的财政和税收政策回馈给民众，以实现社会的公平与稳定。